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Cuándo conviene amortizar la hipoteca

Publicado: 6 de Noviembre de 2013

Cuándo conviene amortizar la hipoteca

Tener que cumplir con los intereses del crédito es como si se pagara la hipoteca dos veces.

 Los intereses de una hipoteca duplican el coste original de una vivienda.

C. GARCÍA-PANDO – 20, 25 o 30 años… Terminar de pagar una hipoteca implica una parte bastante larga de nuestra vida. Muchos viven el pago de la letra mensual como una losa, más pesada durante las ‘vacas flacas’… y pensándolo bien, es totalmente, lógico: los intereses de una hipoteca pueden llegar a sumar casi la mitad del coste de la  vivienda e incluso duplicar su coste original.

Esto queda demostrado en este ejemplo práctico: por una hipoteca de 100.000 euros a 30 años, referenciada al Euríbor + 2,5% (con la tasa de octubre al 0,541%), suponiendo que la casa valga 120.000 euros y hayamos dado una entrada de 20.000 euros, al final de vida del préstamo se acabará pagando alrededor de unos 151.778,36 euros. 51.778,36 de éstos se abonarán en concepto de intereses, así que la conclusión es que solo con tener que cumplir con los intereses del crédito es comosi se le añadiera el pago extra similar a la mitad de la hipoteca… y cuantos más años sean de plazo más aumentará. ¿No resulta irresistible amortizar en estas ocasiones con unos ahorros extra?

¿Los primeros años o al final?

Si por ejemplo tenemos 10.000 euros ahorrados, ¿nos vendría bien dedicarlo a adelantar la devolución del préstamo? Los expertos siempre recomiendan, a pesar de la comisiones, acortar el plazo antes que rebajar el importe de la cuota mensual, pues aunque al final paguemos menos al mes, serán menos años de abonar intereses a las arcas bancarias. Reducir la cuota está demostrado que tendrá un coste total más caro que acortar el plazo. “La diferencia entre pagar una hipoteca a 40 años y pagarla a 20 es de un 55% menos de intereses”, según Helpmycash.com, pues “cada cinco años más de plazo, los intereses aumentan entre un 12 y un 15%”.

El momento más conveniente para amortizar parte de la deuda es durante los primeros años de vida del préstamo más que al final. Esto es por una sencilla razón, a medida que va pasando el tiempo, los intereses a pagar son cada vez menores, hasta llegar al mínimo que se producirá el último año. “Cuando antes se amortiza, menos intereses globales se acaban pagando, ya que los intereses se calculan sobre la deuda pendiente”, afirma Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com. En nuestro caso, si pagamos los 10.000 euros será mucho más beneficioso hacerlo en los primeros cinco años reduciendo el plazo.

Meterlo en un depósito por el coste de oportunidad

Muchos particulares que se han visto en esta situación han invertido esta cantidad ahorrada en un depósito para obtener rentabilidad, sobre todo, si dicho fondo tenía un tipo de interés superior al que gravaba la hipoteca. Tomar esta decisión es sencilla: el coste de oportunidad. Este concepto se resumen en esta pregunta: ¿cuánto dejaría de ganar si en lugar de adelantar el pago de la hipoteca hago que esta cantidad me rente cada mes? “Si la rentabilidad del depósito menos la retención supera al coste del interés que pagamos de la hipoteca, menos la deducción correspondiente, es una buena inversión contratar un depósito”, resume Montserrat. “Ahora que el Euríbor está bajo, en los casos en que las hipotecas tienen un diferencial también bajo, por ejemplo, Euríbor + 0,40%, que ahora equivale a un interés del 0,941%, sales ganando si inviertes. No hay prisa por amortizar a un interés tan bajo si te puedes llevar más rentabilidad por otra parte”, comentan desde Helpmycash.com.

Tomando este concepto meterlo en un fondo cobra sentido. En el ejemplo anterior, habría que pagar unos intereses del 3%, pero si amortizamos los 10.000 euros, se ahorra un 3% sobre 10.000 euros este año, por tanto se ahorra 300 euros al año. Si se invierte este mismo capital en un depósito que nos rente al 5% nos rentaría al año 500 euros, que con retenciones fiscales, del 21% en el IRPF, la ganancia real sería de 395 euros al año. En este caso, sí sería más conveniente invertir, pero desde Helpmycash.com avisan que “en estos momentos el mejor depósito está al 3% TAE, por lo que resulta un interés neto del 2,37%”. Si por el contrario, la hipoteca es cara, con diferencial alto o cláusula suelo, es mejor amortizar: “Si pagas un 4% de interés sobre tu hipoteca y un depósito ahora solo te puede hacer ganar un 2,37%, es más lo que pagas que lo que ganas”. Además, con el paso del tiempo, esta ganancia puede convertirse en pérdida, por ejemplo, si sube el Euríbor.

Desgravación fiscal

No obstante, no todos los escenarios son tan simplistas. Todavía una gran mayoría de hipotecados disfruta de la deducción fiscal por la compra de vivienda habitual que supone un ahorro máximo de 1.356 euros al año y si son dos los titulares de la hipoteca de 2.712 euros. En un principio, la lógica nos diría que sí merece la pena reducir la deuda total a deber y seguir deduciéndonos los años que nos quedan. Pero para saberlo habría que hacer ciertos cálculos: “A efectos fiscales hay que sumar las mensualidades que pagará durante el año. La diferencia entre 9.040 euros y lo que ha pagado, es la parte que le queda para disfrutar de la deducción en el IRPF, si amortiza deuda hipotecaria. Lo que excede de esta cantidad no disfrutará de deducción”, explica el director editorial de iAhorro.

“En estos momentos es posible deducirse hasta un máximo de 9.040 euros anuales, lo que equivale a una cuota aproximada de 750 euros al mes. Si nuestra cuota es inferior -con el ejemplo anterior de 421,6 euros, esto es, 5.059,2 euros anuales- sería más recomendable amortizar la diferencia hasta 9.040 euros -3.980,8 euros-, ya que la deducción será del 15%“, aconsejan desde Helpmycash.com. En la decisión de amortizar intervienen muchos los factores personales y las circunstancias. Si se tiene dinero que no se necesita es mejor invertirlo, pero tampoco se debe amortizar si implica quedarse sin un ‘colchón’ económico para imprevistos. Si se quiere dejar de tener deuda cuanto antes, y no se quiere arriesgar a enfrentarse a una futura situación de paro, lo mejor será ‘quitarse’ parte del pago de la hipoteca.Cuándo conviene amortizar la hipoteca.



http://noticias.pisos.com/reportajes/cuando-conviene-amortizar-la-hipoteca/


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